In der geschilderten Situation sind zwei verschiedene Abreden zu unterscheiden: Zum einen der beurkundete Grundstückskaufvertrag mit dem zu niedrigen Kaufpreis und zum anderen die (zuvor) getätigte wirkliche Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien mit der höheren Kaufpreissumme. Beide Vereinbarungen sind unwirksam, fehlt es der Abrede über den beurkundeten Kaufpreis an einem essenziellen Bestandteil (dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis) und der Abrede über den gezahlten Kaufpreis dem notwendigen Formerfordernis, der Beurkundung.

Der beurkundete Grundstückskaufvertrag, in dem der Kaufpreis zu niedrig genannt worden ist, ist nicht wirksam, weil der Abschluss des Vertrages in Höhe der beurkundeten Kaufpreissumme von den Parteien nicht gewollt war. Ein solches „Scheingeschäft“ führt demnach zur Nichtigkeit des durch den Notar beurkundeten Grundstückskaufvertrages. Auch die Vereinbarung über den Grundstückserwerb zu dem höheren Kaufpreis ist unwirksam, weil sie mangels Beurkundung formnichtig ist.

Der BGH hatte nun über den Fall zu entscheiden, dass der Vertrag durch die Beteiligten vollzogen wurde und erst nach Abwicklung durch Selbstanzeige durch den Verkäufer die zu niedrige Steuerfestsetzung bekannt wurde. Der BGH kommt für diesen Fall zu dem Ergebnis, dass der Kaufvertrag durch Umschreibung des Eigentums geheilt werden kann. Für die Wirksamkeit des tatsächlich beurkundeten Grundstückskaufvertrages ist der Hauptzweck des Vertrages maßgeblich. Sollte der Hauptzweck des Vertrages nur in der Steuerersparnis liegen, ist der Vertrag ebenfalls nichtig. Der BGH betont, dass die Falschangabe des Kaufpreises nicht dazu führt, dass der gesamte Vertrag als nichtig zu betrachten ist, solange das Ziel der Steuerersparnis nicht der einzige Zweck des Vertragsschlusses war. Wenn daneben der Leistungsaustausch von beiden Parteien ernstlich gewollt ist, spricht nichts für eine vollständige Nichtigkeit des Vertrages. Dadurch wird die Wirksamkeit von Grundstückskaufverträgen bei zu niedrig beurkundetem Kaufpreis von einer reinen Beweisfrage abhängig gemacht und von der Tatsache, ob eine Eigentumsumschreibung bereits erfolgt ist.

Neu ist allerdings, dass die oberste Rechtsprechung betont, dass es bei der Wirksamkeit des Kaufvertrages im geschilderten Fall auch bleibt und die Regelungen des Schwarzarbeitergesetzes („SchwArbG“) der Wirksamkeit nicht entgegenstehen. Denn die Regelungen finden nach Ansicht des BGH auf Grundstückskaufverträge keine Anwendung. Die in dem Konstrukt enthaltene Abrede, nicht den vollständigen Kaufpreis beurkunden zu lassen, verstößt gegen die steuerrechtliche Abgabenordnung und kann zur Strafbarkeit wegen Steuerhinterziehung führen. Der Schutzzweck der Abgabenordnung dient jedoch der Sicherung staatlichen Steueraufkommens und nicht – wie beim SchwarzArbG – der Sicherung des redlichen Wettbewerbs.

Geholfen ist den Beteiligten damit aber wenig. Erstens stellen sich bei zu niedriger Beurkundung deutliche Risiken in der Abwicklung. Der Vertrag kann erst mit Eintragung und damit Monate nach Zahlung des Kaufpreises geheilt werden. Für den Käufer stellt sich in der Zwischenzeit immer das Risiko, dass der Verkäufer den Vertrag „platzen“ lässt. Auch die im Grundbuch eingetragene Vormerkung schützt den Käufer in diesem Fall nicht vor dem Zugriff von Gläubigern, dem Verkauf an einen Dritten oder einer Insolvenz des Verkäufers. Schließlich bleibt es für die Beteiligten bei der drohenden Strafbarkeit wegen Steuerhinterziehung, selbst wenn der Vertrag vollzogen wird.

Wie zu allen Fragen der vorweggenommenen Erbfolge und Nachfolgeplanung beraten wir Sie natürlich gerne.